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Accordo territoriale canone concordato Padova

Canone concordato Padova: AGGIORNAMENTI NORMATIVI E COME DESTREGGIARSI

Un paio di mesi fa sono cambiate le modalità per stabilire il Canone concordato a Padova. Dal 17/10/2019 è in vigore a Padova il nuovo “Accordo territoriale per le locazioni a canone concordato”. Ecco una breve guida per capirne di più. Il nuovo accordo rende infatti più stringente ed articolato il sistema già noto dei contratti di locazione concordati e questo articolo può essere utile sia a chi li conosce, sia a chi non ne ha mai sentito parlare.

Ma andiamo con ordine.

I CONTRATTI CONCORDATI: COSA SONO

In generale i contratti di locazione che possono essere stipulati tra privati titolari della proprietà di un immobile ad uso abitativo, sono di due tipi:

  • Contratto di locazione libero: in cui locatore e conduttore si accordano sul canone di locazione ed hanno durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo;
  • Contratto concordato: il canone è stabilito secondo normativa in valori compresi tra un massimo ed un minimo, determinati attraverso punteggi che attribuiti all’immobile in base alle sue caratteristiche.

Esistono diversi tipi di contratti concordati e tutti devono rispettare quanto stabilito dall’”Accordo territoriale per le locazioni”, pena la nullità del contratto di locazione.

I contratti concordati sono un’interessante opportunità per chi possiede un’unità immobiliare da affittare perché prevedono molteplici agevolazioni fiscali.

TIPI DI CONTRATTO CONCORDATO

I contratti concordati sono di tre tipi e considerano diverse situazioni facilmente identificabili. In ogni caso il canone concordato a Padova, così come nelle altre città, è fissato secondo gli accordi territoriali in base alla tipologia dell’alloggio:

  1. CONTRATTO CONCERTATO AD USO ABITATIVO: ha durata minima pari a 3 anni + 2 di rinnovo ed è estensibile (ovvero 4/5/6 anni + 2 di rinnovo).
  2. CONTRATTO AD USO TRANSITORIO: si distingue per la brevità della sua durata che può essere infatti di minimo 1 mese fino ad un massimo di 18 mesi e non è rinnovabile.
  3. CONTRATTO PER STUDENTI UNIVERSITARI: la durata in questo caso è da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi.

ACCORDO TERRITORIALE PER LE LOCAZIONI

Questo tipo di contratto locativo è stato introdotto dalla Legge di riforma delle locazioni n° 431/1998. Negli anni è stata ripetutamente aggiornata ma lo scopo di questa legge resta sempre quello di regolare gli affitti e tutelare sia conduttore che locatore.

Il nuovo “Accordo territoriale per le locazioni” del Comune di Padova, è stato sottoscritto ai sensi del Decreto interministeriale del Ministero Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017 dalle organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini, dall’Esu (ente per lo studio universitario) e dalle associazioni degli studenti.

COME FUNZIONA IL CONTRATTO CONCORDATO

Caratteristica fondamentale di questa tipologia di contratto è che il canone deve essere stabilito seguendo un preciso metodo, regolamentato dagli stessi accordi territoriali per il canone concordato a Padova.

Il canone viene infatti scelto entro un massimo ed un minimo individuato attribuendo punteggi specifici a seconda delle caratteristiche dell’immobile oggetto di locazione.

Le caratteristiche dell’unità immobiliare da considerare sono:

  • La posizione all’interno del comune di Padova (zona A-B-C-D-E);
  • Le caratteristiche del condominio in cui si inserisce l’immobile e del suo contesto (tipologia edilizia e vetustà, servizi disponibili nelle vicinanze);
  • La superficie calpestabile e la superficie locativa;
  • Gli accessori in dotazione (garage/posto auto, serramenti, aree verdi, …)
  • La dotazione tecnologica (caratteristiche degli impianti, ascensore, Wi-Fi, …)
  • Indice di prestazione energetica;
  • Valore rendita catastale.

In presenza di arredo, si aggiunge la valutazione stanza per stanza dei mobili presenti nell’unità immobiliare. Il punteggio ottenuto concorre all’individuazione dei canoni minimo e massimo entro cui concordare il canone dell’immobile.

L’IMPORTANZA DI RISPETTARE LA NORMATIVA:

Fin dai suoi esordi la Legge del 1998 ha messo nero su bianco come tutelare sia conduttore che locatore. Ad esempio, la legge rende nullo qualunque contratto di locazione abbia canone superiore a quello massimo stabilito dagli accordi territoriali per immobili simili per caratteristiche e tipologia. In particolare l’’articolo 13 stabilisce la nullità dei canoni di questo tipo e specifica il diritto del conduttore di richiedere l’aggiornamento del canone in conformità dell’accordo oltre al rimborso di quanto versato in eccedenza entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile.

COSA PREVEDE IL NUOVO ACCORDO

La nuova normativa nazionale (D.M. del 16/01/2017), richiede che i contratti concordati siano d’ora in poi convalidati tramite l’intervento di almeno un’associazione di categoria. Per poter accedere alle agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato, è infatti necessaria un’attestazione del calcolo concordato. È pertanto indispensabile che il contratto sia conforme al modello del contratto di locazione allegato all’Accordo Territoriale per la specifica tipologia di locazione. Il contratto così redatto e debitamente firmato dalle parti, deve essere inviato all’associazione di categoria la quale rilascerà l’attestazione suddetta che sancirà la validità del contratto.

Un’altra novità riguarda la gestione delle spese condominiali. Il conduttore ha infatti facoltà di prendere visione delle spese condominiali e dei relativi criteri ripartizione ed ha 60 giorni di tempo per procedere al pagamento della sua parte di spese condominiali. Tutte le utenze restano ovviamente a carico del conduttore.

Sembra complicato ma con l’aiuto di un’agenzia immobiliare, la procedura è abbastanza semplice, specialmente affidandosi ad un’agenzia associata FIAIP, come Sara Immobiliare. FIAIP Padova ha infatti sottoscritto un protocollo d’intesa con un’associazione di categoria che consente un risparmio, in termini economici e di tempo, per la registrazione ed approvazione dei contratti a canone concordato.

È responsabilità del proprietario rispettare i termini di legge che riguardano l’individuazione del canone di locazione e la registrazione dei contratti, siano concordati o liberi. Il rischio altrimenti è quello di incorrere in esose, penose e noiose cause.

MEGLIO CANONE LIBERO O CANONE CONCORDATO?

Una prima valutazione può essere fatta in termini di tempo. Ovvero, per quanto tempo voglio affittare il mio immobile? In generale il contratto libero è più lungo, mentre i diversi tipi di contratto concordato consentono una maggiore dinamicità. Per quanto riguarda l’aspetto economico è saggio valutare caso per caso ogni possibilità, considerando ad esempio le caratteristiche dell’immobile, le spese da affrontare, le spese condominiali e le eventuali agevolazioni.

Se hai un immobile da affittare è fondamentale saper proporre il proprio immobile al giusto canone e sapersi destreggiare tra le varie opzioni ed aspetti burocratici.

Se invece desideri realizzare un investimento immobiliare acquistando un immobile da affittare, ora hai un’infarinatura sulle varie possibilità di locazione. Leggi anche questo articolo su come ristrutturare per affittare al meglio.  Per saperne di più e per ogni consiglio e valutazione vieni a trovarci in agenzia.

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