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A quanto ammontano le tasse per chi vende casa?

DEFINIZIONI IN SINTESI PER NON TROVARSI IMPREPARATI
casa tassazione

Quando si compra casa le tasse da pagare sono sempre un problema e cambiano a seconda dei casi (venditore o acquirente) e in base all’IVA, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e catastale, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.

Scopri con Sara Immobiliare quali sono  le tasse per chi vende casa e come guadagnare sulla tua vendita.

COS’É LA PLUSVALENZA E QUANDO VIENE TASSATA?

 

La plusvalenza è il guadagno ottenuto dalla differenza tra il prezzo di acquisto dell’immobile indicato nell’atto o ricalcolato dall’agenzia delle entrate in fase di accertamento fiscale ed il successivo prezzo a cui la si vende. In parole povere l’aumento di valore avvenuto tra acquisto o la costruzione e rivendita è un guadagno chiamato plusvalenza ed è infatti tassato solo in alcuni casi previsti espressamente dalla legge (artt. 67 e 68 del testo unico delle imposte sui redditi). Il prezzo dell’immobile quindi non viene totalmente tassato poiché dipende dalle casistiche in cui si realizza la plusvalenza.

La plusvalenza viene incrementata anche dalle spese accessorie come ad esempio eventuali imposte di registro pagate al momento dell’atto o imposte ipotecarie e catastali, spese notarili per chi vende casa, spese di manutenzione straordinaria… Questi costi e il valore netto della plusvalenza dovranno essere poi inseriti nella dichiarazione dei redditi del venditore che verrà tassato in base al proprio reddito secondo gli scaglioni irpef che variano dal 23% fino al 43%. Tuttavia è sempre conveniente chiedere al notaio che stipula l’atto di vendita, la possibilità di beneficiare di un’imposta sostitutiva del 20% che si rifà alla legge 266 del 2005 evitando di pagare l’aliquota minima  del 23%.

Attenzione però che le tasse di chi vende cambiano se si è un privato o la ditta costruttrice.

Le imposte da versare, a seconda dei casi sono l’IVA, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.

Esistono casi particolari però in cui si può evitare la tassazione ovvero quando la casa è stata costruita da più di cinque anni oppure se è stata donata da più di cinque anni o se precedentemente acquisita per successione o usucapione.

Infatti la cessione di qualsiasi genere di fabbricato può produrre una plusvalenza tassata solo se si rivende a meno di cinque anni dall’acquisto o dalla donazione (se l’immobile proviene da una successione invece non viene tassato).

VENDERE CASA PRIMA DI 5 ANNI

Vendere casa prima dei cinque anni è possibile: ad esempio si può acquistare un terreno edificabile su cui realizzare il proprio immobile o un immobile da adibire a prima casa entro un anno dall’acquisto, vendendo nel frattempo la propria. La casa acquistata non deve essere un bene di lusso come una villa o un palazzo signorile o storico. Inoltre l’immobile o deve essere nello stesso comune di residenza o l’acquirente si impegna a cambiare residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Esiste un’agevolazione per chi compra e rivende la prima casa entro i 12 mesi: si parla di un credito d’imposta pari a quanto versato in precedenza per l’acquisto agevolato della prima casa. In aggiunta si può anche pagare al posto dell’imposta di registro un’IVA del 4% in caso di acquisto diretto dal costruttore entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori.  

DICHIARARE SEMPRE IL VERO PREZZO DI VENDITA

Chi vende casa, fabbricato o appartamento si pone il problema del prezzo da indicare nell’atto in quanto spesso in passato veniva inserito un valore inferiore al prezzo realmente pattuito tra le parti, al fine di pagare minori imposte di registro o IVA ed imposte ipotecarie e catastali. A tal proposito per evitare false dichiarazioni, oggi vengono utilizzati i valori OMI presi come riferimento dal fisco e dall’agenzia delle entrate per vedere quale è il valore normale a cui si dovrebbe vendere o acquistare. In tal modo il venditore non ha nessun motivo di dichiarare un prezzo inferiore da quello incassato poiché non paga nessuna tassa sulla plusvalenza (si ricorda che le tasse variano a seconda del reddito e non sulla plusvalenza) evitando così possibili sanzioni da parte del fisco.

 

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