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Spese fisse e guadagno finale. Vendere casa o aspettare?

VENDERE CASA O ASPETTARE che il mercato cambi? Come incidono le spese fisse sul guadagno finale.  

Domanda molto frequente e più che lecita. Per iniziare a sciogliere questo dubbio amletico, vogliamo porre l’attenzione su come incidono le spese fisse sul guadagno finale, nel caso di inutilizzo o non messa in vendita di un immobile, ovvero di vendita di un immobile ad un prezzo “fuori mercato” che ne prolunghi la permanenza tra le offerte immobiliari senza compratore.

Per chiarire un aspetto fondamentale: il giusto prezzo

Cominciamo con un semplice esempio, paragonando un immobile ad una macchina. Appena acquistata un’auto perde subito valore ed iniziano le spese fisse di gestione, come il bollo e l’assicurazione, la manutenzione ed il carburante per poterla muovere. Quando si vende un’auto usata, si tiene conto delle condizioni, dell’età e dei chilometri effettuati e nessuno si aspetta di poter rivendere la propria auto allo stesso prezzo a cui l’ha acquistata dal rivenditore.

Parlando di un immobile, è innanzitutto fondamentale collocarsi sul mercato ad un prezzo “che ne causi la vendita”, ovvero ad un prezzo che corrisponde a ciò che il mercato si aspetta per quell’immobile e valutando, come per un’auto, le sue condizioni, il suo “chilometraggio”, il contesto e soprattutto, qual è il prezzo di vendita di immobili simili venduti recentemente.

Una cosa che è fondamentale evitare

Senza dubbio è porre in vendita un immobile ad un prezzo fuori mercato. Questo equivale infatti ad una non vendita, perché un immobile ad un prezzo “fuori mercato” rimane più a lungo invenduto, aumentando le spese fisse che il proprietario deve sostenere nel frattempo.

Un “errore” molto comune ed un dato di fatto

Incerti sull’andamento del mercato immobiliare, spesso si è tentati di posticipare la vendita nell’attesa che i prezzi tornino finalmente a salire, sperando così di poter guadagnare la cifra che si ritiene più idonea per il proprio immobile.

Gli studi più recenti sul mercato immobiliare, però, ci danno due dati certi:

  • Le compravendite sono aumentate
  • I prezzi no (nemmeno nelle previsioni)

Collocarsi con il giusto prezzo sul mercato, equivale ad un maggior guadagno finale perché si diminuisce l’incidenza nel tempo delle spese fisse, semplicemente perché l’immobile verrà venduto in minor tempo. Per esempio, il mercato immobiliare di Padova è vivace e dinamico: i tempi medi di vendita si attestano sui 4-6 mesi.

Per approfondire quanto detto fin qui e per gli amanti dei numeri, continua a leggere!

Come incidono le spese fisse sul guadagno finale di un immobile?

Poniamo di avere un immobile in vendita al costo di 150.000 €; consideriamo come spese fisse tipo relative alla sua gestione, le imposte, le spese condominiali, le utenze/manutenzioni e degli “extra” (escludendo eventuali mutui e altri costi come l’assicurazione sulla casa) e consideriamo anche il deprezzamento annuo a cui sono soggetti gli immobili nell’ordine dell’1%. Tali spese vengono “spalmate” durante l’anno ed incidono maggiormente quanto più l’immobile rimane sul mercato. Ad esempio considerando 1500 € di imposte, dopo i primi 3 mesi, saranno stati spesi 375 €, dopo 6 mesi, 750 € e così via anche per le altre voci.

Più rapidamente si riesce a vendere un immobile, meno incideranno le spese fisse sul guadagno finale, che sarà maggiore quanto prima viene conclusa la vendita.

La tabella che segue riepiloga il deprezzamento dell’immobile nel tempo e l’incidenza progressiva delle spese fisse, evidenziando la perdita crescente nel tempo, ovvero il mancato guadagno finale del venditore.

Diminuzione progressiva dell’incasso netto nell’arco di 12 mesi

Se venduto dopo 12 mesi, a causa dei ribassi di prezzo e delle cifre spese dal proprietario per la gestione dell’immobile, l’incasso netto finale del proprietario – venditore sarà di soli 115.200 €, che equivale ad una perdita (mancato guadagno) pari al 21%.

Le spese da sostenere per un immobile in vendita, incidono direttamente ed in modo crescente nel tempo, sull’incasso netto ricavato dal venditore.

Andamento incasso netto nel tempo

Maggiore è il tempo di permanenza di un immobile sul mercato, minore sarà l’incasso netto del venditore: nel nostro esempio è infatti di 83€ il costo giornaliero dell’immobile, tenendo conto solamente delle spese più comuni.

Ecco il perché dell’importanza di effettuare una corretta valutazione immobiliare, che tenga conto del reale andamento del mercato e del proporre in vendita l’immobile al giusto prezzo.

Per ulteriori chiarimenti e una valutazione realistica e precisa

del tuo immobile, non aspettare

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